Η αγορά ενός ακινήτου στην Κύπρο μπορεί συχνά να είναι επικίνδυνη και οι πιθανοί αγοραστές πρέπει να είναι προσεκτικοί όταν αγοράζουν ακίνητο στην Κύπρο, ειδικά εάν ο τίτλος ιδιοκτησίας δεν είναι άμεσα διαθέσιμος ή ακόμη και σε περιπτώσεις που το ακίνητο δεν έχει λάβει άδεια οικοδομής. Αυτά καθώς και άλλα παρόμοια προβλήματα θα μπορούσαν να είχαν αποφευχθεί εάν οι αγοραστές γνώριζαν τη σωστή διαδικασία. Παραθέτουμε μερικές ενέργειες που μπορούν να ληφθούν υπόψη για τον μετριασμό πιθανών κινδύνων κατά την αγορά ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο:

1. Ορίστε έναν ειδικό και καλό γνώστη του αντικειμένου και μην βασίζεστε στις δηλώσεις του κατασκευαστή.  Ένα από τα λάθη που μπορούν να γίνουν είναι η υπογραφή συμφωνίας αγοράς η οποία παρουσιάζεται από μέρους του κατασκευαστή. Τέτοιοι τύποι συμβάσεων κατά γενικό κανόνα μεροληπτούν υπέρ του κατασκευαστή εφόσον είναι προϊόν του ιδίου. Επιπλέον, οι αγοραστές πρέπει να είναι προσεκτικοί με τους ειδικούς που ενεργούν για λογαριασμό των πωλητών.

2. Δέουσα επιμέλεια. Πραγματοποιήστε δέουσα επιμέλεια ακίνητης ιδιοκτησίας και διασφαλίστε ότι η ακίνητη ιδιοκτησία δεν υπόκειται σε διαφωνίες ιδιοκτησίας.

3. Εξετάστε το ενδεχόμενο σύναψης σύμβασης ιδιοκτησίας και εξετάστε τις κατάλληλες ρήτρες που λαμβάνονται υπόψη. Κατά τη σύναψη μιας σύμβασης ακίνητης ιδιοκτησίας, βεβαιωθείτε ότι περιλαμβάνονται επαρκείς ρήτρες, ειδικά όσον αφορά την πληρωμή κρατήσεων, τις ρήτρες που προστατεύουν τον αγοραστή από απώλεια χρημάτων, την μείωση της τιμής αγοράς υπό ορισμένες προϋποθέσεις, τυχόν συμφωνημένες προσθήκες, την συμπερίληψη ρήτρας για τυχόν απαραίτητες επισκευές ή ζημιές κ.λπ.

4. Βεβαιωθείτε ότι είτε σε περίπτωση σύναψης συμφωνίας είτε σε περίπτωση μεταβίβασης τίτλου ιδιοκτησίας, όλα τα σχετικά έχουν υποβληθεί στο Κτηματολόγιο εγκαίρως. Είτε σε περίπτωση σύναψης συμφωνίας είτε σε περίπτωση μεταβίβασης τίτλου ιδιοκτησίας, όλα τα σχετικά θα πρέπει να έχουν κατατεθεί στο Κτηματολόγιο εντός του χρονικού πλαισίου που ορίζει η Κυπριακή νομοθεσία. Ο αγοραστής μπορεί να χάσει σημαντικά νομικά δικαιώματα εάν αυτό δεν γίνει εγκαίρως.

5. Κρατήσεις κατασκευαστή έως ότου ο κατασκευαστής αναλάβει να εκδώσει τον τίτλο ιδιοκτησίας. Σε περιπτώσεις αγοράς ακινήτου υπό κατασκευή, ενδέχεται να υπάρχει ρήτρα για παρακρατήσεις έως ότου ο κατασκευαστής του έργου αναλάβει να εκδώσει τον σχετικό τίτλο ιδιοκτησίας. Τέτοια ρήτρα μπορεί να ζητηθεί και να συμπεριληφθεί στην συμφωνία πώλησης-αγοράς ακινήτου.

6. Αγορά ακινήτων σε ενυπόθηκα έργα. Είναι προτιμότερο να αγοράσετε ακίνητο σε έργο που δεν υπόκειται σε υποθήκες ή βάρη από οποιοδήποτε χρηματοπιστωτικό ίδρυμα ή τρίτο μέρος. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου τα χρηματοπιστωτικά ιδρύματα έχουν το δικαίωμα να πουλήσουν το έργο για να εξασφαλίσουν την πληρωμή του χρέους του έργου. Σε πολλές περιπτώσεις, η προστασία μπορεί να εφαρμοστεί όταν έχει κατατεθεί σύμβαση πώλησης στο Κτηματολόγιο. Η Κύπρος εισήγαγε συγκεκριμένο νόμο επιδόσεων για να δώσει προτεραιότητα στη σύμβαση πώλησης έναντι οποιασδήποτε προ υπάρχουσας υποθήκης. Η νομοθεσία παρέχει τη δυνατότητα στον αγοραστή, όταν το αντικείμενο της πώλησης είναι υποθηκευμένο, να καταβάλλει το οφειλόμενο ποσό κάθε φορά, βάσει της σύμβασης πώλησης, απευθείας στον ενυπόθηκο πιστωτή και όχι στον πωλητή. Όταν ο αγοραστής πληρώσει εκείνο το μέρος της οφειλής που αντιστοιχεί αναλογικά με την αξία του ακινήτου που έχει αγοράσει σε σύγκριση με τη συνολική αξία του υποθηκευμένου ακινήτου, το Δικαστήριο μπορεί να εκδώσει εντολή για συγκεκριμένη εκτέλεση, διατάσσοντας την εγγραφή μέρους του ακινήτου στο όνομα του αγοραστή απαλλαγμένο από οποιοδήποτε βάρος. Το μέρος της οφειλής που αναλογεί στον αγοραστή προσδιορίζεται από τον λόγο της αξίας κάθε υπό πώληση ακινήτου, σε σχέση με τη συνολική αξία του ενυπόθηκου ακινήτου.

7. Βεβαιωθείτε ότι υπάρχει συμφωνία διαχείρισης ακινήτου πριν αγοράσετε ακίνητο στην Κύπρο. Βεβαιωθείτε ότι υπάρχει συμφωνία διαχείρισης ακινήτου πριν αγοράσετε ένα ακίνητο στην Κύπρο, διασφαλίζοντας ότι το ακίνητο του αγοραστή διατηρείται ασφαλές.

8. Λειτουργικά έξοδα στην περίπτωση συγκροτήματος κατοικιών. Βεβαιωθείτε ότι η συμφωνία διαχείρισης του ακινήτου περιλαμβάνει ρήτρα σχετικά με το πώς θα λειτουργήσει το συγκρότημα και ποια θα είναι τα σχετικά τέλη. Συνήθως, η συντήρηση και ο επιμερισμός των κοινών εξόδων μεταξύ των ιδιοκτητών κατοικιών γίνεται επίσης από τον κατασκευαστή του έργου μέσω άλλης συνδεδεμένης εταιρείας και όχι από ανεξάρτητο τρίτο πάροχο συντήρησης. Εάν συμβαίνει αυτό, βεβαιωθείτε ότι οι σχετικές χρεώσεις είναι προσυμφωνημένες (από τώρα). Εάν όχι, θα πρέπει να βεβαιωθείτε ότι η συνδεδεμένη εταιρεία του κατασκευαστή δεν χρεώνει υπερβολικά.

9. Πριν αγοράσετε ένα ακίνητο στην Κύπρο, εξετάστε θέματα διαδοχής και πιθανής κατάλληλης δομής σχετικά με την ιδιοκτησία του κυπριακού ακινήτου π.χ. μέσω της σύστασης μιας εταιρείας , ή μέσω ενός κυπριακού καταπιστεύματος κ.λπ. Αυτό μπορεί επίσης να βοηθήσει στην αποφυγή πιθανών φορολογικών συνεπειών στο μέλλον. Το κυπριακό δίκαιο διέπει την ιδιοκτησία που βρίσκεται στην Κύπρο, η οποία περιλαμβάνει ένα στοιχείο υποχρεωτικής κληρονομιάς (αναγκαστική κληρονομιά). Ωστόσο, ορισμένες κατηγορίες ξένων αγοραστών έχουν το δικαίωμα να παρακάμψουν αυτούς τους κανόνες και να παραχωρήσουν το ακίνητο όπως θέλουν. Οι αγοραστές μπορεί επίσης να χρειαστεί να συντάξουν διαθήκη εφόσον αγοράσουν το ακίνητο στην Κύπρο.

Φόροι

1. Επιβολή ΦΠΑ στην απόκτηση ή/και κατασκευή ακινήτου στην Κύπρο με μηδενικό ποσοστό (σε περιπτώσεις μεταχειρισμένου ακινήτου), 5% ή 19% επί της αξίας αγοράς του  ακινήτου. 5% ΦΠΑ επιβάλλεται κατά την αγορά ακινήτου στην Κύπρο για χρήση ως κύριος και μόνιμος τόπος διαμονής στην Κύπρο, εάν ένας μη κάτοικος Κύπρου δηλώσει νομικά το ακίνητο στην Κύπρο ως κύρια κατοικία του, ανάλογα με το μέγεθος του ακινήτου και υπό προϋποθέσεις. Ο αγοραστής, κατόπιν αιτήματός του, μπορεί να ζητήσει από τον Πωλητή να διεκπεραιώσει τις σχετικές διαδικασίες ΦΠΑ.

2. Τέλη μεταβίβασης ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο. Ορισμένα τέλη μεταβίβασης ακινήτων μπορεί να ισχύουν και βασίζονται στην αγοραία αξία του ακινήτου. Δεν καταβάλλονται τέλη μεταβίβασης ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο εάν η μεταβίβαση σχετίζεται με συναλλαγή που υπόκειται σε ΦΠΑ (π.χ. νέα κατασκευή) (π.χ. κανονικός ή μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ). Σε περίπτωση που το ακίνητο δεν υπόκειται σε ΦΠΑ, το ακίνητο υπόκειται σε τέλος μεταβίβασης μειωμένο κατά 50%.

3. Τέλος χαρτοσήμου στην Κύπρο. Η κυπριακή νομοθεσία ορίζει ότι το τέλος χαρτοσήμου καταβάλλεται σε οποιαδήποτε σύμβαση σύμφωνα με την αξία της σύμβασης που αφορά οποιοδήποτε ακίνητο που βρίσκεται στην Κύπρο. Η προθεσμία για τη σφράγιση της σύμβασης ιδιοκτησίας που υπόκειται σε τέλος χαρτοσήμου είναι εντός 30 ημερών από την ημέρα υπογραφής της σύμβασης.

4. Φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας. Ο φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας της Κύπρου καταργήθηκε την 1η Ιανουαρίου 2017. Ορισμένοι φόροι ενδέχεται να προκύψουν πριν από την 1η Ιανουαρίου 2017.

5. Φόρος κληρονομιάς στην Κύπρο. Ο φόρος κληρονομιάς έχει καταργηθεί από την 1η Ιανουαρίου 2000.

Πώς μπορούμε να βοηθήσουμε

Παρακαλώ επικοινωνήστε μαζί μας για να μοιραστείτε οποιεσδήποτε ερωτήσεις έχετε σχετικά με το παραπάνω θέμα

Στοιχεία επικοινωνίας

Tel. No.:+357 22 340000

Email: [email protected]

Σημαντική σημείωση: Ο συγγραφέας αποποιείται ρητά κάθε ευθύνη έναντι οποιουδήποτε ατόμου, οντότητας ή εταιρείας που ενεργεί ή δεν ενεργεί ως συνέπεια οποιασδήποτε εξάρτησης από το σύνολο ή μέρος του περιεχομένου αυτής της δημοσίευσης.

Συνεπώς, κανένα άτομο, οντότητα ή εταιρεία δεν πρέπει να ενεργεί ή να βασίζεται σε οποιοδήποτε θέμα ή πληροφορίες όπως περιέχεται ή υπονοείται σε αυτήν τη δημοσίευση χωρίς να λάβει πρώτα συμβουλές από κατάλληλα καταρτισμένο επαγγελματία ή εταιρεία συμβούλων.