1. Επιβολή ΦΠΑ 19% σε ενοικιάσεις ακινήτων

Από τις 13 Νοεμβρίου 2017 επιβάλλεται ΦΠΑ με τον κανο­νικό συντελεστή στις μισθώσεις ή/και ενοικιάσεις ακίνητης ιδιοκτησίας σε υποκείμενο στο φόρο πρόσωπο για σκοπούς άσκησης φορολογητέας επιχειρηματικής δραστηριότητας, οι οποίες έχουν ημερομηνία έναρξης κατά ή μετά τις 13 Νοεμ­βρίου 2017. Ο ΦΠΑ επιβάλλεται όταν ο μισθωτής είναι υποκείμενος στο φόρο και ασκεί τουλάχιστον το 90% φορολογητέες δραστηριότητες.

Μισθώσεις κτιρίων που χρησιμοποιούνται ως κατοικίες πα­ραμένουν ως εξαιρούμενες συναλλαγές για σκοπούς ΦΠΑ.

Ο εκμισθωτής δύναται να επιλέξει να γνωστοποιήσει στον Έφορο Φορολογίας τη μη φορολόγηση της μίσθωσης ή/και ενοικίασης της ακίνητης ιδιοκτησίας με την υποβολή του Εντύπου ΤΦ1220, με βάση όρους και προϋποθέσεις που κα­θορίζονται σε γνωστοποίηση του Εφόρου Φορολογίας.

Η αρχική επιλογή του εκμισθωτή για μη φορολόγηση της μί­σθωσης ή/και ενοικίασης της ακίνητης ιδιοκτησίας δεν δύναται να τύχει διαφοροποίησης από τον εκμισθωτή σε μεταγενέ­στερο στάδιο.

2. Μακροχρόνια μίσθωση ακίνητης ιδιοκτησίας – χειρισμός ΦΠΑ

Από την 1η Ιανουαρίου 2019 η μακροχρόνια μίσθωση ακίνη­της ιδιοκτησίας η οποία στην ουσία μεταβιβάζει το δικαίωμα στον μισθωτή να μπορεί να διαθέτει την ακίνητη ιδιοκτησία ως ιδιοκτήτης ή να διαθέτει την ακίνητη ιδιοκτησία (μεταβίβαση των κινδύνων και των ωφελειών της ιδιοκτησίας της ακίνητης περιουσίας) ορίζεται ως παράδοση αγαθών και όχι ως παροχή υπηρεσιών η οποία υπόκειται σε ΦΠΑ 5% ή 19% (ανάλογα με την περίπτωση του αγοραστή). Η επιβολή ΦΠΑ δεν καλύπτει περιπτώσεις όπου το δικαίωμα του ακινήτου μεταβιβάζεται μετά την πρώτη εγκα­τάσταση σε αυτό και συνεπώς δεν υπόκειται σε φόρο.

Ισχύουν μεταβατικές διατάξεις για πράξεις που πραγματοποι­ήθηκαν πριν την 1η Ιανουαρίου 2019 και η κάθε περίπτωση πρέπει να εξετάζεται ξεχωριστά.

3. Επιβολή ΦΠΑ 19% σε παραδόσεις μη ανεπτυγμένης οικοδομήσιμης γης

Από τις 2 Ιανουαρίου 2018 επιβάλλεται ΦΠΑ με τον κανονικό συντελεστή σε αγοραπωλησίες μη ανεπτυγμένης οικοδομήσι­μης γης. Συγκεκριμένα, ΦΠΑ επιβάλλεται σε μεταβίβαση της κατοχής, μεταβίβαση εξ’ αδιαιρέτου ιδανικής μερίδας, μετα­βίβαση κατοχής δυνάμει σύμβασης ή συμφωνίας πώλησης ή δυνάμει συμφωνίας η οποία ρητά προβλέπει ότι η κυριότητα θα μεταβιβαστεί σε μελλοντικό χρόνο, ή δυνάμει σύμβασης μίσθωσης με δικαίωμα εξαγοράς μη ανεπτυγμένης οικοδομή­σιμης γης η οποία προορίζεται για την ανέγερση μίας ή πε­ρισσότερων σταθερών κατασκευών και πραγματοποιείται στο πλαίσιο άσκησης οικονομικής δραστηριότητας.

Μη ανεπτυγμένη οικοδομήσιμη γη περιλαμβάνει όλα τα μη οικοδομημένα τεμάχια γης που προορίζονται για την ανέγερ­ση μίας ή περισσότερων κατασκευών. Στην πιο πάνω έννοια περιλαμβάνονται τα μη οικοδομημένα τεμάχια γης που είτε καλύπτονται είτε δεν καλύπτονται από υδατοπρομήθεια και τα οποία αφορούν οικόπεδα όλων των ειδών όπως παρατίθε­νται πιο κάτω:

  • Οικόπεδα υπό δημιουργία
  • Ολοκληρωμένα οικόπεδα
  • Οικόπεδα με πιστοποιητικό τελικής έγκρισης
  • Οικόπεδα με τίτλο οικοπέδου

Στη μη ανεπτυγμένη οικοδομήσιμη γη περιλαμβάνονται και άλλων ειδών οικόπεδα.

Ωστόσο, η αγορά οικοπέδου μετά τις 2 Ιανουαρίου 2018 το οποίο προορίζεται για την ανέγερση κατοικίας που θα χρη­σιμοποιηθεί από δικαιούχο πρόσωπο ως ο κύριος και μόνι­μος χώρος διαμονής του στη Κύπρο υπόκειται σε ΦΠΑ 5%. Άτομα που είχαν αρχικά χρεωθεί με ΦΠΑ 19% για την αγορά ενός οικοπέδου που τελικά χρησιμοποιήθηκε για την ανέγερση της κύριας και μόνιμης τους κατοικίας δικαιούνται επιστροφής ίσης με το 14% (η διαφορά του κανονικού συντε­λεστή 19% και του μειωμένου συντελεστή 5%) του ΦΠΑ που καταβλήθηκε αρχικά στην αξία του οικοπέδου.

Δεν επιβάλλεται ΦΠΑ για την αγορά ή πώληση γης που βρίσκεται σε κτηνοτροφική ζώνη ή περιοχές που δεν προορίζονται για ανάπτυξη όπως ζώνες/περιοχές προστασίας του περιβάλλοντος, αρχαιολογικές, αγροτικές και κτηνοτροφικές ανεξάρτητα του προσώπου που πραγματοποιεί την πράξη αυτή δηλαδή, αν η πώληση αυτή γίνεται από πρόσωπο που έχει ως κύρια του επιχειρηματική δραστηριότητα την ανάπτυξη και πώληση γης ή όχι. Επίσης, η διάθεση της αναφερόμενης γης δεν φορολογείται ανεξάρτητα του σκοπού για τον Οποίο διατίθεται.

4. Ανάκτηση ακίνητης περιουσίας από χρηματοπιστωτικά ιδρύματα
Ο ΦΠΑ πρέπει να λογιστικοποιείται σύμφωνα με τις διατάξεις της αντίστροφης χρέωσης για συναλλαγές που σχετίζονται με μεταβιβάσεις ακινήτων κατά τη διαδικασία αναδιάρθρωσης δανείου και για υποχρεωτική μεταβίβαση στον δανειστή, από τις 2 Ιανουαρίου 2018. Από τις 5 Δεκεμβρίου 2019, ο ορισμός του όρου «δανειστής Περιλαμβάνει αδειοδοτημένα πιστωτικά και χρηματοπιστωτικά ιδρύματα, εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων, συμπεριλαμβανομένων των θυγατρικών τους, καθώς και δημόσιο φορέα ή οποιαδήποτε αδειοδοτημένη εταιρεία που απέκτησε/έλαβε από πιστωτικό ίδρυμα τυχόν μη εξυπηρετούμενα/ληξιπρόθεσμα δάνεια. Η διάταξη αυτή ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2020.

5. Εφαρμογή μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ 5% στην αγορά ή ανέγερση κατοικίας στην Κύπρο για χρήση ως κύριος και μόνιμος χώρος διαμονής στην Κύπρο

Από τις 8 Ιουνίου 2012 επιβάλλεται μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 5% στην αγορά ή ανέγερση κατοικίας η οποία χρησι­μοποιείται ή προορίζεται να χρησιμοποιηθεί από δικαιούχο πρόσωπο (πολίτη της Κύπρου ή άλλου κρά­τους μέλους της ΕΕ ή εκτός κράτους μέλους της ΕΕ) ως κύριος και μόνιμος χώρος διαμονής του στην Κύπρο, αφού εγκριθεί υπεύθυνη δήλω­ση που υποβάλλεται από το δικαιούχο πρόσωπο στο Τμήμα Φορολογίας μαζί με τα απαραίτητα δικαιολογητικά.

Η υπεύθυνη δήλωση μπορεί να υποβληθεί σε οποιοδήποτε στάδιο κατά το χρόνο της ανέγερσης της κατοικίας ή στην περίπτωση της παράδοσης πριν να περιέλθει η κατοικία στην κατοχή του δικαιούχου προσώπου.

Από τις 18 Νοεμβρίου 2016 ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 5% επιβάλλεται για τα πρώτα 200 τετραγωνικά μέτρα δομήσιμου εμβαδού κατοικιών, όπως καθορίζεται με βάση το συντελεστή δόμησης (και όχι στα πρώτα 200 τ.μ. των κατοικιών συνολικού εμβαδού των 275 τ.μ. όπως ίσχυε μέχρι 17 Νοεμβρίου 2016). Στην περίπτωση πολύτεκνων οικογενειών το επιτρεπόμενο εμβαδόν αυξάνεται.

Με βάση τις νέες διατάξεις της νομοθεσίας που έχουν ισχύ από 18 Νοεμβρίου 2016, πρόσωπο που άσκησε το δικαίωμα για απόκτηση κατοικίας με μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5% δικαι­ούται να ασκήσει αυτό το δικαίωμα για σκοπούς απόκτησης άλλης κατοικίας πριν την πάροδο των 10 ετών, μόνο εάν:

  • έχει παύσει να χρησιμοποιεί την κατοικία ως χώρο δια­μονής πριν την πάροδο των 10 ετών,
  • έχει ειδοποιήσει σχετικά τον Έφορο, και
  • έχει καταβάλει ολόκληρο το ποσό του φόρου που έχει προκύψει από την εφαρμογή του μειωμένου συντελεστή και του κανονικού συντελεστή όπως αυτοί ίσχυαν κατά την παράδοση ή ανέγερση της κατοικίας.

Από την 1η Νοεμβρίου 2023, ισχύει ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 5% για τα πρώτα 130 τετραγωνικά μέτρα της πρώτης κατοικίας. Η φορολόγηση ισχύει μέχρι την αξία των €350.000, εφόσον η συνολική αξία της αγοραπωλησίας δεν υπερβαίνει τα €475.000, και το συνολικό δομήσιμο εμβαδόν δεν υπερβαίνει τα 190 τετραγωνικά μέτρα. Δηλαδή, για τετραγωνικά μέτρα από 131 έως 190, θα επιβάλλεται ΦΠΑ 19%. Για κατοικίες με εμβαδόν πάνω από 190 τετραγωνικά μέτρα, ο ΦΠΑ 19% θα ισχύει από το πρώτο τετραγωνικό μέτρο.

Για όλες τις πολεοδομικές άδειες που εκδίδονται πριν από την 1η Νοεμβρίου 2023, ισχύουν οι προυγούμενοι κανονισμοί ως αναφέρονται πιο πάνω.

6. Εφαρμογή μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ 5% στην ανακαίνιση και επισκευή ιδιωτικών κατοικιών στην Κύπρο

Η επιβολή του μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ 5% στην Κύπρο εφαρμόζεται στην ανακαίνιση και επισκευή όλων των ιδιωτικών κατοικιών (και όχι μόνο του κύριου και μόνιμου χώρου που ίσχυε μέχρι 3 Δεκεμβρίου 2015) που πραγματοποιούνται από υποκείμενο στο φόρο πρόσωπο και συνίσταται σε εργασίες υδραυλικού, ηλεκτρολόγου, ξυλουργού, ελαιοχρωματιστή και οικοδομικές εργασίες εξαιρουμένων των υλικών που αποτελούν πέραν του 50% της αξίας της παροχής της υπηρεσίας. Από τις 20 Αυγούστου 2020, ο μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ 5% θα επιβάλλεται και στις προσθήκες ιδιωτικής κατοικίας. Ο μειωμένος συντε­λεστής ΦΠΑ 5% επιβάλλεται νοουμένου ότι έχουν παρέλθει 3 έτη από την πρώτη εγκατάσταση στην ιδιωτική κατοικία.

7. Πώληση ακίνητης περιουσίας – Εξαιρέσεις

Μεταπώληση

Γενικά η μεταπώληση ακίνητης περιουσίας όπου το ακίνητο ήδη έχει χρησιμοποιηθεί για πρώτη φορά δεν υπόκειται τον ΦΠΑ.

Για κτίρια, τα οποία πωλούνται βάσει συμφωνίας ακύρωσης και μεταπώλησης, και όπου το ακίνητο ήδη έχει χρησιμοποιηθεί για πρώτη φορά τότε θα θεωρείται ότι πρόκειται για μεταπώληση και ως εκ τούτου δεν υπόκειται σε ΦΠΑ

Από τις 11 Νοεμβρίου 2022, η παροχή κτιρίου υπόκειται σε ΦΠΑ όταν παρέχεται πριν από την πρώτη παράδοσή του και σε τυχόν μεταγενέστερες παραδόσεις εντός πέντε (5) ετών από την ολοκλήρωσή του, εφόσον δεν έχει γίνει πραγματική χρήση από μη συνδεδεμένο πρόσωπο για περίοδο τουλάχιστον είκοσι τεσσάρων (24) μηνών.

Πριν από την 1η Μαΐου 2004

Γενικά, κτίρια που έχουν κατασκευαστεί ή είναι υπό κατασκευή ή πρόκειται να κατασκευαστούν στο μέλλον για τα οποία η σχετική αίτηση για την έκδοση της πολεοδομικής άδειας υποβλήθηκε πριν από την 1η Μαΐου 2004, δεν υπόκεινται σε ΦΠΑ κατά την πώληση.

Πώς μπορούμε να βοηθήσουμε

Παρακαλώ επικοινωνήστε μαζί μας για να μοιραστείτε οποιεσδήποτε ερωτήσεις έχετε σχετικά με το παραπάνω θέμα

Στοιχεία επικοινωνίας

Tel. No.:+357 22 340000

Email: [email protected]

Σημαντική σημείωση: Ο συγγραφέας αποποιείται ρητά κάθε ευθύνη έναντι οποιουδήποτε ατόμου, οντότητας ή εταιρείας που ενεργεί ή δεν ενεργεί ως συνέπεια οποιασδήποτε εξάρτησης από το σύνολο ή μέρος του περιεχομένου αυτής της δημοσίευσης.

Συνεπώς, κανένα άτομο, οντότητα ή εταιρεία δεν πρέπει να ενεργεί ή να βασίζεται σε οποιοδήποτε θέμα ή πληροφορίες όπως περιέχεται ή υπονοείται σε αυτήν τη δημοσίευση χωρίς να λάβει πρώτα συμβουλές από κατάλληλα καταρτισμένο επαγγελματία ή εταιρεία συμβούλων.