Κυπριακή Μεταρρύθμιση Φόρου Κεφαλαιουχικών Κερδών και Εταιρείες Πλούσιες σε Ακίνητη Ιδιοκτησία

Η κυπριακή φορολογική μεταρρύθμιση εισάγει σημαντικές τροποποιήσεις στο πλαίσιο του Φόρου Κεφαλαιουχικών Κερδών (“ΦΚΚ”) αναφορικά με:

• ακίνητη ιδιοκτησία που βρίσκεται στην Κύπρο, και
• μετοχές εταιρειών των οποίων η αξία προέρχεται από κυπριακή ακίνητη ιδιοκτησία.

Οι τροποποιήσεις επηρεάζουν κυρίως:

• έμμεσες διαθέσεις κυπριακής ακίνητης ιδιοκτησίας,
• δομές εταιρείες πλούσιες σε ακίνητη ιδιοκτησία,
• holding εταιρείες, και
• διεθνείς επενδυτικές δομές που περιλαμβάνουν κυπριακή ακίνητη ιδιοκτησία.

Το αναθεωρημένο πλαίσιο επεκτείνει σημαντικά το πεδίο εφαρμογής των περιπτώσεων στις οποίες ενδέχεται να προκύψει κυπριακός ΦΚΚ.

Ορισμός της Ακίνητης Ιδιοκτησίας

Η αναθεωρημένη νομοθεσία εισάγει επίσημο ορισμό της:

• «ακίνητης ιδιοκτησίας».

Ο ορισμός ευθυγραμμίζεται με την έννοια που αποδίδεται στον όρο βάσει του:

• περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) Νόμου.

Η έννοια της ακίνητης ιδιοκτησίας στο σχετικό κυπριακό νομοθετικό πλαίσιο είναι ευρεία και γενικά περιλαμβάνει:

• γη,
• κτίρια και κατασκευές,
• συστατικά και προσαρτήματα συνδεδεμένα με γη ή κτίρια,
• δέντρα και φυτείες,
• δικαιώματα ύδατος, πηγές και πηγάδια, και
• δικαιώματα ή συμφέροντα που συνδέονται με ακίνητη ιδιοκτησία.

Οι τροποποιήσεις ευθυγραμμίζουν επομένως την ερμηνεία της ακίνητης ιδιοκτησίας σε όλο το σχετικό κυπριακό νομοθετικό και φορολογικό πλαίσιο.

Η διευκρίνιση αποσκοπεί στην ενίσχυση της συνέπειας και στη μείωση ερμηνευτικών αβεβαιοτήτων κατά την εφαρμογή των κανόνων κυπριακού ΦΚΚ.

Εταιρείες Πλούσιες σε Ακίνητη Ιδιοκτησία

Η νομοθεσία περί κυπριακού ΦΚΚ αναθεωρεί επίσης τον ορισμό της:

• «ιδιοκτησίας»

για σκοπούς φορολόγησης διαθέσεων μετοχών εταιρειών που κατέχουν κυπριακή ακίνητη ιδιοκτησία.

Σύμφωνα με το νέο πλαίσιο, μετοχές εταιρειών ενδέχεται να υπόκεινται σε κυπριακό ΦΚΚ όταν η εταιρεία:

• κατέχει άμεσα κυπριακή ακίνητη ιδιοκτησία, ή
• κατέχει έμμεσα κυπριακή ακίνητη ιδιοκτησία μέσω συμμετοχών σε άλλες εταιρείες.

Οι τροποποιήσεις επεκτείνουν επομένως την εφαρμογή του κυπριακού ΦΚΚ σε πιο σύνθετες holding και ενδιάμεσες εταιρείες.

Μείωση του Ορίου Εταιρείες Πλούσιες σε Ακίνητη Ιδιοκτησία από 50% σε 20%

Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές που εισάγονται με τη μεταρρύθμιση είναι η μείωση του ορίου που εφαρμόζεται σε έμμεσες εταιρείες πλούσιες σε ακίνητη ιδιοκτησία από:

• 50%
  σε
• 20%.

Σύμφωνα με το νέο πλαίσιο, μετοχές εταιρειών που κατέχουν έμμεσα κυπριακή ακίνητη ιδιοκτησία ενδέχεται να εμπίπτουν στο πλαίσιο του κυπριακού ΦΚΚ όταν τουλάχιστον:

• το 20% της αγοραίας αξίας των μετοχών

προέρχεται από κυπριακή ακίνητη ιδιοκτησία.

Προηγουμένως, το όριο απαιτούσε γενικά τουλάχιστον:

• το 50% της αξίας των μετοχών

να προέρχεται από κυπριακή ακίνητη ιδιοκτησία.

Σημαντικά, μετοχές εταιρειών που κατέχουν άμεσα κυπριακή ακίνητη ιδιοκτησία συνεχίζουν να θεωρούνται φορολογητέα ιδιοκτησία ανεξαρτήτως ποσοστού.

Η μείωση του ορίου επεκτείνει επομένως σημαντικά το πεδίο εφαρμογής του κυπριακού ΦΚΚ σε έμμεσες διαθέσεις μετοχών που συνδέονται με κυπριακή ακίνητη ιδιοκτησία και intermediary holding structures.

Άμεσες και Έμμεσες Δομές Ιδιοκτησίας

Οι αναθεωρημένες πρόνοιες διαχωρίζουν μεταξύ:

• άμεσης κατοχής κυπριακής ακίνητης ιδιοκτησίας, και
• έμμεσης κατοχής μέσω ενδιάμεσων εταιρειών.

Σημαντικά:

• μετοχές εταιρειών που κατέχουν άμεσα κυπριακή ακίνητη ιδιοκτησία ενδέχεται να συνεχίσουν να θεωρούνται φορολογητέα ιδιοκτησία ανεξαρτήτως ποσοστού συμμετοχής.

Το νέο όριο 20% αποκτά κυρίως σημασία σε περιπτώσεις:

• έμμεσων συμμετοχών,
• πολυεπίπεδων εταιρικών δομών, και
• intermediary holding companies.

Οι τροποποιήσεις είναι επομένως ιδιαίτερα σημαντικές για:

• διεθνείς real estate holding structures,
• επενδυτικές πλατφόρμες,
• family office structures, και
• ιδιωτικές επενδυτικές δομές.

Αλληλεπίδραση με Συμβάσεις Αποφυγής Διπλής Φορολογίας

Η πρακτική επίδραση των νέων κανόνων ενδέχεται επίσης να εξαρτάται σημαντικά από την αλληλεπίδραση μεταξύ:

• της κυπριακής νομοθεσίας ΦΚΚ, και
• των εφαρμοστέων Συμβάσεων Αποφυγής Διπλής Φορολογίας (“ΣΑΔΦ”).

Πολλές κυπριακές ΣΑΔΦ συνεχίζουν να παρέχουν δικαίωμα φορολόγησης στην Κύπρο μόνο όταν:

• τουλάχιστον το 50% της αξίας των μετοχών προέρχεται από κυπριακή ακίνητη ιδιοκτησία.

Κατά συνέπεια, παρότι η κυπριακή εσωτερική νομοθεσία μειώνει το όριο στο 20%, η προστασία βάσει ΣΑΔΦ συνεχίζει να εφαρμόζεται όταν:

• η σχετική ΣΑΔΦ διατηρεί το όριο 50%, και
• το ποσοστό αξίας που προέρχεται από κυπριακή ακίνητη ιδιοκτησία παραμένει κάτω από 50%.

Η αλληλεπίδραση με τις ΣΑΔΦ παραμένει επομένως ιδιαίτερα σημαντική για:

• αλλοδαπούς επενδυτές,
• διεθνείς holding δομές, και
• διασυνοριακές επενδύσεις σε ακίνητα.

Πρακτικές Αβεβαιότητες και Θέματα Αποτίμησης

Το νέο πλαίσιο ενδέχεται επίσης να δημιουργήσει πρακτικά ζητήματα αναφορικά με:

• τη μεθοδολογία υπολογισμού,
• τους μηχανισμούς αποτίμησης, και
• τον προσδιορισμό του σχετικού ποσοστού που αποδίδεται σε κυπριακή ακίνητη ιδιοκτησία.

Ενδέχεται επομένως να απαιτηθούν περαιτέρω οδηγίες ή διευκρινίσεις από το Τμήμα Φορολογίας σχετικά με:

• μεθόδους αποτίμησης,
• υπολογισμούς έμμεσων συμμετοχών, και
• πολυεπίπεδες εταιρικές δομές.

Η πρακτική εφαρμογή του νέου ορίου αναμένεται επομένως να παραμείνει ιδιαίτερα τεχνική σε ορισμένες περιπτώσεις.

Αναγνώριση Αναθεωρημένου Κόστους Κτήσης μετά από Προηγούμενη Φορολογητέα Διάθεση

Όταν κυπριακός ΦΚΚ είχε ήδη επιβληθεί σε προηγούμενη διάθεση τέτοιων μετοχών, η αγοραία αξία που χρησιμοποιήθηκε για σκοπούς της προηγούμενης φορολογητέας διάθεσης δύναται γενικά να αναγνωρίζεται ως το αναθεωρημένο κόστος κτήσης για μελλοντικές διαθέσεις, μειώνοντας έτσι τον κίνδυνο οικονομικής διπλής φορολόγησης επί της ίδιας υποκείμενης υπεραξίας.

Σχόλιο

Η μείωση του ορίου εταιρειών πλούσιων σε Ακίνητη Ιδιοκτησία από 50% σε 20% αποτελεί μία από τις σημαντικότερες αλλαγές που εισάγονται στο πλαίσιο της κυπριακής μεταρρύθμισης του ΦΚΚ.

Οι τροποποιήσεις αντικατοπτρίζουν μια ευρύτερη διεθνή τάση προς αυξημένη φορολόγηση έμμεσων διαθέσεων ακίνητης ιδιοκτησίας μέσω ενδιάμεσων εταιρικών δομών.

Παράλληλα, η πρακτική επίδραση της μεταρρύθμισης ενδέχεται να παραμένει περιορισμένη σε πολλές διεθνείς περιπτώσεις λόγω της συνεχιζόμενης προστασίας που παρέχεται από τις κυπριακές ΣΑΔΦ, οι οποίες συχνά διατηρούν το ιστορικό όριο 50%.

Το νέο πλαίσιο αυξάνει τη σημασία:

• ανάλυσης ΣΑΔΦ,
• αποτιμήσεων,
• σχεδιασμού holding δομών, και
• ορθής αξιολόγησης έμμεσης έκθεσης σε κυπριακή ακίνητη ιδιοκτησία στο πλαίσιο διεθνών επενδυτικών δομών.