Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών ακίνητης ιδιοκτησίας κυπριακών εταιρειών και ατόμων

1.  Φορολογικός Συντελεστής κεφαλαιουχικών κερδών ακίνητης ιδιοκτησίας

Ο Κυπριακός φόρος κεφαλαιουχικών κερδών με συντελεστή 20% επιβάλλεται στο καθαρό κέρδος που προκύπτει από  τη διάθεση ακίνητης ιδιοκτησίας στην Κύπρο καθώς επίσης και κέρδος από τη διάθεση μετοχών εταιρειών που κατέχουν ακίνητη ιδιοκτησία στην Κύπρο και δεν είναι εισηγμένες σε κανένα αναγνωρισμένο χρηματιστήριο και δικαιώματα που απορρέουν από συμφωνία πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας που βρίσκεται στην Κύπρο. Από τις 17 Δεκεμβρίου 2015 ο κυπριακός φόρος κεφαλαιουχικών κερδών θα επιβάλλεται και  σε κεφαλαιουχικά κέρδη από διάθεση μετοχών εταιρειών που κατέχουν έμμεσα ακίνητη ιδιοκτησία στη Κύπρο νοουμένου ότι η αγοραία αξία της ακίνητης περιουσίας είναι μεγαλύτερη από το 50% της αγοραίας αξίας των μετοχών αυτών.

Κυπριακός φόρος κεφαλαιουχικών κερδών επιβάλλεται επίσης για τη διάθεση, την ανταλλαγή, τη μίσθωση, τη δωρεά, την εγκατάλειψη της χρήσης του δικαιώματος, την παραχώρηση του δικαιώματος αγοράς και τυχόν ποσά που λαμβάνονται κατά την ακύρωση της διάθεσης περιουσίας.

2.  Φορολογητέα κεφαλαιουχικά κέρδη ακίνητης ιδιοκτησίας

Το φορολογητέο κεφαλαιουχικό κέρδος προκύπτει από τη διαφορά ανάμεσα στα έσοδα πώλησης και την αρχική αξία της κυπριακής ιδιοκτησίας αυξανόμενη με τις προσθήκες που έγιναν, αφού πρώτα αναπροσαρμοστούν λόγω πληθωρισμού με βάση το δείκτη τιμών καταναλωτή στην Κύπρο.  Σε περίπτωση που η ακίνητη ιδιοκτησία λήφθηκε πριν την 1 Ιανουαρίου 1980, το κεφαλαιουχικό κέρδος προκύπτει από τη διαφορά της τιμής πώλησης και της αγοραίας αξίας την 1 Ιανουαρίου 1980.  Η αγοραία αξία 14 Ιουλίου 1974 μπορεί να χρησιμοποιηθεί αν ο ιδιοκτήτης της το επιλέξει. Ο όρος κέρδος σύμφωνα με την τροποποίηση του νόμου που έγινε 17 Δεκεμβρίου 2015 είναι οτιδήποτε δεν εμπίπτει στο φόρο εισοδήματος.

Έξοδα που σχετίζονται με την απόκτηση και διάθεση ακινήτων αφαιρούνται επίσης από το κεφαλαιουχικό κέρδος, υπό ορισμένες προϋποθέσεις, π.χ., τόκοι για συναφή δάνεια, έξοδα μεταβίβασης, νομικά έξοδα κ.λπ.

3.  Υπολογισμός φορολογητέου κεφαλαιουχικού κέρδους στην περίπτωση μεταβίβασης – πώλησης – διάθεσης μετοχών εταιρείας η οποία κατέχει ακίνητη ιδιοκτησία

Λαμβάνονται υπόψη τα ακόλουθα στην περίπτωση μεταβίβασης – πώλησης – διάθεσης μετοχών σε μια κυπριακή εταιρεία που κατέχει ακίνητη περιουσία:

[α] Ξεχωρίζεται η Ακίνητη Ιδιοκτησία της εταιρείας και βρίσκεται η αγοραία αξία της κατά την ημερομηνία πώλησης των μετοχών.

[β] Βρίσκεται η αγοραία αξία της κατά την 1/1/1980 ή κατά την ημερομηνία απόκτησης της ακίνητης περιουσίας ή κατά την ημερομηνία απόκτησης των μετοχών από τον διαθέτη, οποιαδήποτε ημερομηνία είναι μεταγενέστερη.  Η τιμή των μετοχών αγνοείται διότι περιλαμβάνει και αξίες άλλων στοιχείων.

Ο μέτοχος εταιρείας η οποία ενδεχομένως να ασχολείται και με το εμπόριο ακίνητης περιουσίας υπόκειται σε Φόρο Κεφαλαιουχικών Κερδών για το κέρδος από την πώληση μετοχών της εταιρείας.  Πρόκειται για δύο διαφορετικά πρόσωπα, το μεν ένα (η εταιρεία) υπόκειται σε φόρο εισοδήματος για το κέρδος που πραγματοποίησε από την πώληση ακινήτου το δε άλλο (ο μέτοχος) υπόκειται σε Φόρο Κεφαλαιουχικών Κερδών για το κέρδος από την πώληση μετοχών της εταιρείας.

4.  Εξαιρέσεις κεφαλαιουχικών κερδών ακίνητης ιδιοκτησίας

Οι ακόλουθες εξαιρέσεις είναι διαθέσιμες εφ’ όρου ζωής σε φυσικά πρόσωπα.

  • Οι πρώτες €17.086 φορολογητέων κερδών που προκύπτουν από τη διάθεση Κυπριακής ιδιοκτησίας.
  • Οι πρώτες €25.629 φορολογητέων κερδών που προκύπτουν από διάθεση γεωργικής γης από γεωργό (υπό προϋποθέσεις).
  • Οι πρώτες €85.430 φορολογητέων κερδών που προκύπτουν από τη διάθεση κατοικίας που χρησιμοποιείται από τον ιδιοκτήτη της για ιδιοκατοίκηση (υπό προϋποθέσεις).

Ολες οι παραπάνω εξαιρέσεις υπόκεινται σε συνολικό μέγιστο όριο δια βίου ζωής €85.430

5.  Εξαιρούμενες διαθέσεις ακίνητης ιδιοκτησίας

  • Μεταβίβαση ιδιοκτησίας λόγω θανάτου
  • Δωρεές μεταξύ συγγενών μέχρι τρίτου βαθμού συγγένειας δηλαδή μεταξύ συζύγων, αδελφών, παππού προς εγγόνια και θείου προς αδελφότεκνο
  • Δωρεά σε Κυπριακή εταιρεία περιορισμένης ευθύνης όπου όλοι οι μέτοχοι της είναι μέλη της ίδιας οικογένειας και εξακολουθούν για πέντε έτη μετά τη δωρεά να είναι μέλη της οικογένειας του διαθέτη
  • Δωρεά στη Δημοκρατία, σε αρχή τοπικής διοίκησης και σε φιλανθρωπικά ιδρύματα.
  • Δωρεά που γίνεται από οικογενειακή εταιρεία προς τους μέτοχους της, νοούμενου ότι αποκτήθηκε από  δωρεά και ότι θα παραμείνει στο δωρεοδόχο για τουλάχιστον τρία έτη.
  • Απαλλοτριώσεις
  • Μεταβιβάσεις λόγω αναδιοργάνωσης (υπό προϋποθέσεις
  • Κέρδος από διάθεση γης και κτιρίων τα οποία αποκτήθηκαν από 16 Ιουλίου 2015 μέχρι 31 Δεκεμβρίου 2016
  • Ανταλλαγή ή διάθεση ακίνητης περιουσίας σύμφωνα με τους Νόμους περί Αγροτικής Γης (Ενοποίηση)
  • Απαλλοτριώσεις
  • Δωρεές σε πολιτικό κόμμα
  • Ανταλλαγή Κυπριακής ιδιοκτησίας. Oπου η αξία κατά το χρόνο κτήσης της ιδιοκτησίας είναι ίση ή μεγαλύτερη της αξίας της ιδιοκτησίας με την οποία ανταλλάσσεται καταβάλλεται φόρος πάνω  σε  ολόκληρο το κέρδος  που προκύπτει από τη διάθεση. Π.χ. Διάθεση ακινήτου 100.000 Ευρώ. Αξία κατά το χρόνο κτήσης 80.000 Ευρώ. Κέρδος 20.000 Ευρώ. Αξία ανταλλαγής νέας ιδιοκτησίας 60.000 Ευρώ. Φορολογητέο κέρδος 20.000 Ευρώ. Σε περίπτωση που η αξία κατά το χρόνο κτήσης είναι μικρότερη της αξίας της ιδιοκτησίας με την οποία ανταλλάσσεται κατά το χρόνο της ανταλλαγής, καταβάλλεται φόρος μόνο πάνω στο κέρδος το οποίο δε διατέθηκε για την απόκτηση της άλλης ιδιοκτησίας.  Π.χ. Διάθεση ακινήτου 100.000 Ευρώ. Αξία κατά το χρόνο κτήσης 80.000 Ευρώ. Κέρδος 20.000 Ευρώ. Αξία ανταλλαγής νέου ακινήτου 88.000 Ευρώ. Φορολογητέο κέρδος – κέρδος το οποίο δεν διατέθηκε για την απόκτηση της άλλης ιδιοκτησίας 12.000 Ευρώ. Στην περίπτωση αυτή το κόστος κτήσεως  της νέας ιδιοκτησίας που περιέρχεται στην κατοχή του διαθέτη μειώνεται κατά το ποσό του κέρδους για το οποίο δεν καταβλήθηκε φόρος. Π.χ. Κόστος νέας ιδιοκτησίας 88.000 Ευρώ μείον ποσό κέρδους που δεν καταβλήθηκε φόρος 8.000 Ευρώ, Νέο κόστος νέας ιδιοκτησίας 80.000 Ευρώ.

Με σκοπό τη διευκόλυνση των αναδιαρθρώσεων δανείων όπου μια τέτοια αναδιάρθρωση περιλαμβάνει τη μεταβίβαση ακινήτου προς το δανειστή έναντι των υποχρεώσεων του δανειολήπτη, έχουν δοθεί φορολογικές ελαφρύνσεις (υπό προϋποθέσεις). Εάν επιστραφεί οποιοδήποτε μέρος του ποσού της διάθεσης στον δανειολήπτη, τότε αυτό υπόκειται σε φόρο εισοδήματος, φόρο κεφαλαιουχικών κερδών και έκτακτη εισφορά για την άμυνα, οι οποίες φορολογίες αποκόπτονται και πληρώνονται από τον δανειστή. Ως κόστος κτίσης θεωρείται το ποσό αναδιάρθρωσης.

6. Συνεισφορά στον Κεντρικό Φορέα Ισότιμης Κατανομής Βαρών
Πωλητής, ο οποίος μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία που βρίσκεται στις περιοχές που ελέγχονται από την Κυπριακή Δημοκρατία, υπόκειται σε εισφορά ίση με το 0,4% του προϊόντος της πώλησης.
Ανάλογη εισφορά οφείλεται και σε περίπτωση μεταβίβασης μετοχών σε οποιαδήποτε εταιρεία που κατέχει τέτοια ακίνητη περιουσία, υπό την προϋπόθεση ότι ο αγοραστής αποκτά τον έλεγχο της Εταιρείας. Η εισφορά, σε ποσοστό 0,4%, υπολογίζεται με βάση την τελευταία αποτίμηση της ακίνητης περιουσίας που έγινε από το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.

Πώς μπορούμε να βοηθήσουμε

Παρακαλώ επικοινωνήστε μαζί μας για να μοιραστείτε οποιεσδήποτε ερωτήσεις έχετε σχετικά με το παραπάνω θέμα

Στοιχεία επικοινωνίας

Tel. No.:+357 22 340000

Email: [email protected]

Σημαντική σημείωση: Ο συγγραφέας αποποιείται ρητά κάθε ευθύνη έναντι οποιουδήποτε ατόμου, οντότητας ή εταιρείας που ενεργεί ή δεν ενεργεί ως συνέπεια οποιασδήποτε εξάρτησης από το σύνολο ή μέρος του περιεχομένου αυτής της δημοσίευσης.

Συνεπώς, κανένα άτομο, οντότητα ή εταιρεία δεν πρέπει να ενεργεί ή να βασίζεται σε οποιοδήποτε θέμα ή πληροφορίες όπως περιέχεται ή υπονοείται σε αυτήν τη δημοσίευση χωρίς να λάβει πρώτα συμβουλές από κατάλληλα καταρτισμένο επαγγελματία ή εταιρεία συμβούλων.